严调控下，楼市跟霜打的茄子一样。

交易量猛缩到近18个月以来的新低，价格也出现一定程度的下降。

于是有人就要问了：中国的楼市会崩盘吗？

最近，两位房地产行业的大佬先后发声，表示中国楼市崩盘是不可能的。

万科总裁郁亮在接受《人民日报》专访时表示：

“崩盘”的风险在我国并不存在，杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。

郁亮是从金融杠杆的角度论证中国楼市不会崩盘。

而万达董事长王健林则从更加宏观的角度谈了这个问题：

之所以我说中国房地产至少还有十年到十五年的好时期，或者说不会崩盘的原因，就是尽管中国现在房价比较高了，尽管中国房子盖的量也比较大了，但是中国现在毕竟只有55%的人生活在城市，还有45%在农村，还有很多农民想要进城。小城市想到大城市，因为只有大城市才有更多的资源，才有娱乐消费，才有体育消费。再加上中国政府最近采取了一些坚决挤泡沫的措施，一系列的原因综合在一起，所以我觉得中国房地产叫做“有泡沫，但不会崩盘”。

说到中国楼市的泡沫和崩盘，很容易让人联想到东邻岛国日本。

日本当年的楼市经历了泡沫和崩盘，至今还有人将中国楼市的情况和日本进行对比。

那么，中国会不会重蹈日本覆辙，在去泡沫的过程中也面临崩盘呢？

回答这个问题之前，先来了解一下当年日本的楼市是如何“眼看他起高楼、眼看他楼塌了”的。

1985年广场协议之后，日元开始大幅升值，三年的时间就涨了86%。眼看日元天天涨，依靠出口的日本企业唉声叹气，关怀备至的好家长日本政府连忙出台了一系列“稳增长，扩内需”政策。

这种政策全天下都是一个套路：降利率。

从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。

利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。但实业仍然是不好做啊，于是在此间的数年，日本国内的资金开始大量进入股市和房地产，股价扶摇直上，楼市四处暴涨。

日本政府也感觉到了泡沫的严重性，于是通过不断加息主动刺破泡沫，没想到这一硬着陆的搞法让日本从此失去二十几年。

1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。

接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。

金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。

房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。

从下图可知，日本房价至今没有恢复过来。

那么现在中国楼市的情况，跟日本是否有可比性呢？

郁亮说中国楼市的杠杆率比世界平均水平要低，且居民的储蓄率高，还款能力强。

王健林说中国的城市化还在进行之中，未来尚有十到十五年的城市化红利。

这两条说得都有一定的道理。

事实上，中国的楼市虽然有泡沫，但泡沫跟当年的日本相比，不算太大。

因为在此轮调控前的楼市火爆中，房价涨得最凶的是一线城市和部分二线城市，三四线城市的房价依然不温不火。

而一线城市和部分二线城市本来就是有房价上涨的基础。

需求旺盛，供给跟不上，是这些城市房价上涨的根本原因。只不过由于首付贷等杠杆工具的大量使用和货币的严重超发，导致这些城市的房价上涨稍稍偏离了基本面，但远没有到完全脱离基本面的程度。

另外，日本当年楼市泡沫是在经济已经发展到发达国家水平，城市化基本完成，人口红利基本消失的时候。

而中国当下经济尚处于中高速发展水平，离发达国家水平尚有一定距离，城市化也在进行之中，人口虽然即将面临拐点，但80后乃至90后的购房需求依然十分旺盛。

综上，中国楼市跟日本的可比性不是很强：目前中国楼市尽管有泡沫，但泡沫不是很大，未来也不会崩盘。