最近房价涨疯了，有朋友来问还能不能买房，还有人问要不要卖房。小雅收集了朋友们关注的问题，请绿地控股集团副总裁，绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖帮忙解惑。

耿靖是中国惟一同时担任过银行、证券、信托、保险四大金融行业高管的人士。他曾任职光大银行、上海银行高管，爱建证券常务副总裁（主持工作）；爱建信托常务副总经理（主持工作）；长江养老保险公司副总裁。之后，转战绿地控股集团，主持金融业务。

他还是受聘的哈佛肯尼迪学院李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授和上海交大研究生导师，也是北美银行家协会会员。亦曾在香港汇丰银行、美国摩根大通集团、新加坡金融管理局挂职工作。

耿靖很少发表对市场的看法。可查的少数信息是：2010年11月，耿靖在哈佛大学一个讲座上回顾了中国股市二十年的发展历程，分析了2008股市从6000多跌到1800的原因，并预测下一次大行情会在2014年，这个当时在哈佛的演讲被评为“哈佛大学肯尼迪政府学院2010年度最受欢迎讲座”。

根据中国证券报曾在2014年8月报道，在当时剑桥学联精英交流的一场金融咨询与房地产交流活动中，耿靖提出，随着A股经历几年熊市后的回升，将给投资者带来一定的财富效应，部分投资者会携股市收益进入房市，房价上涨的第五浪有可能会在未来3-5年内出现。

从2014年9月启动的A股牛市行情和目前房价表现来看，这些观点一一印证。

下面都是耿靖先生出于朋友之谊，给小雅个人和朋友的建议，不代表绿地公司的看法，欢迎讨论。

1、房价为什么还会暴涨？

耿靖：我觉得原因有三。

1、城镇化力推三四线城市建楼，但三四城市产业萎缩，留不住人，人口反而向巨型城市积聚，上海近两年增加了400多万人口（包括流动人口中实际情况是常住人口的数据），这是刚需，客观存在；

2、之前国家宏观调控，市场买涨不买跌，压抑了部分需求，这部分刚需也要释放；

3、一线城市可供开发的土地总量越来越少，上海是外环以内、北京五环以内已经没有地了，从供给端来讲，可供销售的新楼盘供给量非常小，远远不能满足需求。

2、为什么最近一线城市房价暴涨？

耿靖：我觉得是汇率、利率和国家外汇管制政策三个方面作用的，当然，如果有第四个因素，跟股市萧条也有关。

1、货币宽松，利率下行，整个社会都在寻找可投资资产。

2、大量资金之前进入股市，但是几轮股灾，大量资金撤出股市，寻求避险和安全资产。

3、人民币贬值，部分先知先觉资金配置海外资产，但国家把海外配置大门关了，资金只能停留在国内。

4、宏观经济寻底，一些产业资金撤出实业，也把钱拿来买房。

5、年初还有年终奖等资金因素。

总的来说，现在暴涨是几重因素叠加的结果。之前有需求积压，现在关键时间点是汇率政策，之前大妈去换美元，现在门也被堵死了。

而基于一线城市的刚需和供需矛盾，为了安全，一线城市住房成了资金的首选投资标的。

3、这一轮主要是什么人在买房？

耿靖：主要是改善型购买。一般，购房改善周期是8到10年，上一轮房价上涨是2007年，当年买入的人，现在有比较强的改善需求。

所以，这一轮购买潮，新房需求特别旺，二手房成交量明显放大。

成交量放大，有买就有卖，谁在抛呢？很多是改善需求的人，他们把现有住房抛出来买新房，接盘的人，也是改善型需求，原来买一房的换成两房，原来有两房的换成新房或更大。

两手房的成交量的具体数据我没有，我估计，二手房的成交量应该是新房的三倍以上。

在这轮换房潮当中，增量需求来自哪里呢？就是来自每年的新增人口。新房价格上涨，进一步推动二手房价格上涨。

4、这一轮房价何时涨到顶？

耿靖：我认为，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。

首先，我不认为见顶就是泡沫破灭，因为在顶部也可能形成一个箱体，它可能会有两种形态：一种是倒“v”型，到顶了就泡沫破灭快速下跌；还有一种可能是到顶了，平躺在那里，比如倒“L” 型，甚至是继续缓缓地爬升。

其次，未来会怎样，现在还不好判断，会基于未来两年的宏观政策、经济情况、汇率、利率等因素。

但有一点我可以判断，宏观经济见底会出现在2017年上半年。我不认同海外唱空中国经济，说中国经济就不行了，现在中国政府和企业负债情况不好，但是中国居民的资产负债情况是很健康的。

5、2017年底或2018年初见顶理由是什么？

耿靖：经济见底之后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。

当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。

6、现在的房价，在山坡还是山顶？

耿靖：从中国整个房地产来看，肯定是一线城市领涨，二线城市会补涨，三四线城市一定是跌的，因为三四线城市会出现相对比较大的人口空心化，人口向一线、二线城市积聚。

我认为，现在一线城市也还没有见顶。房价是否见顶主要看租售比，如果租售比的喇叭口明显扩大了，那就快见顶了。

目前，房屋租金还在涨，过完年返乡回来的人租房，现在租金明显比2015年上涨。只要租售比没有扩大，就没有见顶。

我认为，在中国市场，租售比70倍是一个警戒线，但即使到80倍，泡沫也未必破。到了警戒线未必就是泡沫破灭，还会有一级、二级警戒线嘛。

7、为何你说房价见顶时，没有提到人口因素？

耿靖：从波浪理论来看，房价和股市一样，有五大主升浪。股市和房产的浪在发生时间上有滞后，但发生的形态周期差不多。

过去这20年里，房价一直在主升浪中，前面有过13次上涨，按照波浪理论，可以归为上升的四大浪。现在，第五浪上涨开始启动。

一般，第五浪上升浪是上升浪的终极浪，终极浪就是见顶了，上升浪形态完成之后，就要开始五浪下跌，那就是真正的内生性下跌，这是由老龄化带来的，原来的独生子女政策带来了人口断层。

关键还要看，上海的老龄化速度和人口增长速度，什么时候是临界点。

因为城市和人口的扩张也是有临界点的，当达到这个临界点，人口不再净增长，老龄化导致的空置效应开始产生，就到了真正下跌的时候。

到那时，下跌过程会很漫长，进入下跌的五大浪。不过，上升浪是一浪高于一浪，下跌浪将是一浪低于一浪。

8、那么，现在能不能买房？

耿靖：我的观点是，如果你买房是自住的，有改善住房需求，那你没有选择。

现在，90平米到150平米的房子是最热销的房子。如果你是刚性改善需求，买了新房之后，可以把老房子抛掉，这是合适、合理的。

但是如果你买了房子不去住，把它纯粹当作投资品，未必合适。

9、现在要不要卖房？

耿靖：理论上讲，现在这个时间点，应该是抛售的。

任何投资，在见顶的过程中都应该是抛售的。房子是会折旧的，包括房龄老化、结构老化，设计产品老化，它不像酒，可以越醇越香。

10、听起来，现在富人正在抛售投资性房子，中产阶层因改善性刚需，正在接盘买房子？

耿靖：对。所以最近一段时间，上海500万到1500万之间的房子很好卖。1500万的买房者里面，很多就是把原来的老房子抛了，换新房子。

11、卖了房子之后，钱怎么办？

耿靖：我的理解，因为通货膨胀，持币是没有用的，肯定还是要选资产。

如果你的可投资资产在5000万以上，需要做全球配置，可以去买美元资产，到美国买房子。

但需要做全球配置的人毕竟是少数。如果你的钱还在国内投资，如果还是想买房子，那么就改变持有标的的品质，从地段差的换到地段好的，房龄老的换成新的，提升抗风险能力。

这个阶段，我会建议到资本市场去选一些被低估的股票。往往经济不景气的时候，股权资产价格是低估的，固定资产价格是高估的，所以你会看到现在房子上涨，这也是一个规律吧。

最近，沪指快见到2500点了，虽然现在反弹了，后面不排除进一步下跌的可能。但无论如何，在这个区间，即使再下行，我认为反而是越跌越买。

我认为，2016年股市可能不会有大的行情，但会有个股行情。

什么样的股票会涨，我就一个字，“变”。存在“变”的，就有机会。比方讲，军工股，估值已经高了，但是对于那些原来不做军工的企业，现在变成做军工的企业，它就有价值了。

还有一些国资国企改革，按照供给侧改革逻辑，让优势企业获得优势资源，并带动整个产业升级、企业结构转型的，具备行业领袖气质的，具备整合行业能力和整合产业使命的企业，未来就有高成长。

以前我们选股，在看好的行业里面选龙头就好了。现在不一样，不一定是卖行业领头羊，而是看具有整合行业产业的领袖气质的公司，或者政府和行业赋予它这种使命的公司，会有机会。

12、你认为，房价大涨，政府会做什么反应？学区房政策短期会调整吗？

耿靖：至少在目前情况下，房价上涨还是可控的，政府不会表态的。在政府去库存目标还没有实现之前，可能也不会表态。

短期内，我认为学区房政策不太可能废弃了。理由是目前没有更好更公平的入学政策可以替代。

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原题：现在买房还是卖房？房企高管给朋友的12个私家建议

[编辑：郑向秀] [责编：李旭斌]